얼마 전 보금자리 주택의 청약 동정에 대해 방송에서 보도했었다. 앞 다투어 각 정보업체의 전문가들이 청약가입자의 요건에 따라 지역별 맞춤식 당첨전략을 소개하기도 하였다. 왜 이렇게 관심이 많은 것일까? 물론 무주택자들에게는 내 집 마련의 절호의 기회이기 때문이다. 이런 면에서 청약경쟁을 나쁘다고 볼 수도 없을 것 같다. 하지만 정부의 주택공급에는 문제가 없는지도 되새겨 보아야 한다.

지난번의 글에서 분양가 규제에 대한 여러 효과들을 살펴보았다. 결론부터 말하면 분양가규제는 소비자에게는 달가운 정책이다. 그 조건은 단기적인 차원에서이다. 분양가규제(분양가상한제)는 정부가 건설사에게 분양가격을 시세보다 의도적으로 낮게 책정하도록 하는 것이다. 이러한 구조에서 신규주택 당첨자들에게 시세차익을 고스란히 보존해주게 된다. 따라서 청약의 당첨은 곧 시체차익의 보장, 자산증식의 기회인 셈이다.

정부의 분양가 규제의 목적은 서민들에게 저렴한 주택의 제공에 있다. 하지만 시세차익(인근지역의 주택시세-신규분양주택의 분양가)이 크면 클수록 애초의 정부가 예상했던 서민들에게 주택 분양의 당첨확률이 떨어지는 문제가 생긴다. 시세차익이라는 달콤한 파이의 유혹이 실수요뿐만이 아니라 가수요¹⁾의 시장진입을 부추기기 때문이다. 따라서 정부는 이의 예방을 위하여 추가적인 다른 규제를 양산하게 된다. 분양가규제는 시세차익의 보장과 이로 인한 시장의 과열현상으로 청약경쟁률이 높아지며, 결국 서민들을 위한 당초의 계획과는 무관하게 서민들의 당첨확률의 떨어지게 된다. 이로 인하여 추가적인 규제들이 계속해서 양산되며 또 다시 공급이 위축하게 되고 시장의 수급원리에 따라 가격이 상승하게 된다. 이는 또다시 분양가 규제로 이어진다. 마치 신용카드 이용자의 돌려막기식 사용으로 인하여 부채의 크기가 더 커져가는 것과 같이 주택시장도 이와 같은 결과를 초래하게 되는 것이다.

지금의 보금자리 주택은 과거 판교 신도시 분양과정에서 그 교훈을 얻을 수 있다. 물론 판교와 같은 현상과 결과를 초래하겠지만 말이다. 판교 분양 당시에 정부가 분양가 규제에 따른 문제들, 즉 시세차익에 따른 가수요의 증가를 막고 실수요자의 당첨확률을 높이기 위해 청약제도 변경 및 전매제한 강화 등의 조치를 취하였다. 또한 1가구 2주택자는 청약에 응모할 수가 없었다. 여기에 투기조사까지 실시하는 정부의 노력이 극에 달했었다. 하지만 정부의 노력에도 아랑곳하지 않고 대다수의 사람들은 로또를 꿈꾸며 청약시장을 뜨겁게 달구었다. 결국 분양가 규제에 따른 시세차익의 보장이 주택시장을 도박장으로 만들어 더욱 더 시장의 기능을 악화시키고 있는 것이다.

더욱이 판교 신도시 분양과정에서 분양가상한제에 따라 책정한 분양가에 성남시가 추가적으로 분양가를 더 인하하라는 요구가 이어져 분양가 논란의 기준은 제도적 차원이 아닌 정서적 차원으로 이어지게 되었다. 이후 정부는 청약당첨의 조건을 정비하여 2007년 9월 새로이 청약가점제를 실시하게 되었다. 청약가점제에 의하면 무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입기간 등에 따른 배점격간을 통해 서민들에게 당첨의 기회가 보다 많이 가도록 하여 시세차익을 누리는 가수요를 억제하고자 하였다. 하지만 본질적인 문제는 과거의 청약방식이 아니라 분양가 규제 자체에 있다.

분양가 규제를 계속하여 시행하는 한 앞서 제시한 문제점을 해결할 수가 없다. 특히 주택의 공급을 막고 있는 제도이기에 장기적으로 본다면 주택공급량의 감소를 초래하고 이는 수급의 불균형으로 이어져 또 다시 주택가격 상승을 유발한다. 이렇듯 시장의 기능을 왜곡시키는 쓸데없는 규제들로 인하여 또 다른 규제에 따른 정책비용과 행정비용이 높아질 수밖에 없다. 쓸데없는 규제들은 과감히 없애는 것이 좋다. 주택도 일반재화처럼 정공법으로 해결하는 방법 밖에 없다. 이것이 바로 시장(판교 분양)이 우리에게 준 교훈이다.

1) 실수요와 가수요에 대한 구분은 본고의 범위에서 벗어나기에 여기서는 그 구분을 하지 않겠다.