지난달에 서술했던 보금자리 주택의 개발이익구조는 주로 주택건설의 원가(최소한의 택지개발비와 주택건축비의 합)와 인근 유사 주택가격(재고주택가격)간의 차액으로 정의하여 설명하였다. 보다 원론적인 차원에서 보금자리 주택의 개발이익은 분양가 규제로부터 시작되었다고 보는 게 보다 빠른 이해가 될 것이다.
분양가 규제를 이해하기전에 분양가에 대해 먼저 살펴보자. 분양가격이라는 것은 주택건설업자가 소비자에게 판매하는 주택가격이다. 따라서 분양가 규제라는 것은 정부가 주택건설업자에게 관여하여 일정금액 이상 올리지 못하도록 통제하는 것을 뜻한다. 이는 또 다시 주택분양시장에 대한 이해가 필요하다. 특히 우리나라는 과거부터 선분양제도1)를 활용하고 있어서, 분양은 주택이 완성된(후분양) 시점이 아니라, 준공되기 2~3년전(선분양)에 이루어진다. 분양가격은 제품완성전의 판매가격인 것이다. 반면 재고주택가격은 이미 준공되어 시장에서 유통되고 있는 가격으로 통상적인 시장의 시세를 의미한다. 즉, 분양가 규제는 선분양제(준공전의 주택가격)의 판매가격과 중고주택의 유통가격의 상호 비교를 통해 이루어진다.
그러나 분양가격은 향후 2~3년 후에 준공되어 시장에서 형성될 가격이 아니라, 분양시점(준공전)에 시장의 소비자에게 팔고자 하는 가격일 뿐이다. 따라서 분양가격과 재고주택가격을 비교하는 것은 단순 참고 정도일 뿐이지 규제를 위한 근거는 되지 못한다. 또한 준공전과 준공후의 가격을 비교하는 것도 시차적 문제의 소지가 있다. 여기서 우리가 보금자리주택이 로또라고 하는 이유는 바로 준공전에 정부가 제시한 가격과 준공후의 인근주택의 중고가격과의 차이가 크기 때문이다. 이 차이 만큼이 로또의 당첨금액이 되는 것이다. 논리적으로 본다면 이는 형평성에서 어긋나는 문제이다.
하지만 정부가 왜 굳이 분양가를 사전에 책정해놓고(분양가상한제) 주택을 공급하는 것일까? 크게 2가지로 생각해 볼 수 있다. 먼저, 신규분양주택의 가격을 통제하면 중고주택시장 나아가서 전체주택시장의 가격을 안정화시킬 수 있지 않을까하는 발상이다. 하지만 이것은 잘못된 발상이다. 신규로 공급되는 주택의 가격(분양가)은 정부 규제로 낮출 수 있지만 분양시점 이후부터 형성되는 가격(분양권 전매가격)과 준공 후 가격(중고주택가격)은 분양가 규제와는 상관없이, 소히 말하는 시세(시장가격)를 형성하기 때문이다. 결국, 준공전의 정부 규제에 의한 분양가격은 분양시점에서만 가격에 영향을 미칠 뿐, 시장 전체의 가격에까지 그 영향력을 발휘하기 어렵다. 2005년 인구센서스 조사를 보면 연간 신축되는 주택은 약 43만호(2003~2005년 평균치)규모이며, 이는 전체 중고주택 1,322만호의 약 3.3%이며 또한 전체 중고아파트 696만호의 약 6.2%정도에 불과하다. 소량의 주택공급이 전체 주택시장의 가격에 영향을 미치기에는 매우 부족하다.
그 다음은 주거복지차원에서이다. 특히 작금의 보금자리주택은 서민들에게 유효한 주거지(입지와 기반시설이 양호한 지역)를 제공하여 과거의 외곽지역의 주택공급방식에서 벗어나고자 하는 것이다. 물론 그 취지는 좋다. 하지만, 언론보도와 같이 과연 분양가를 주변시세의 절반으로 책정한 것, 이른 바 '반값아파트' 공급이 실제 주거복지에 도움이 되는 것인가이다. 특히 그 물량적인 면에서 전체 소득분위별 계층에 따른 실제적인 접근이 아니라는 것이다. 보금자리 주택에 운 좋게 당첨이 되어도 실제 그 분양대금을 서민들이 용이하게 납부를 할 수 있을까의 문제이며, 아울러 이는 터두니 없는 사행심을 부추기는 것과 같다. 주거복지차원이라면 소득분위에 따라 주택유형과 지역을 보다 고려하여 수요자의 가계수입에 따른 공급방식이 필요하다. 이는 서울시의 Shift주택에서 정부가 배울 필요가 있다. 하지만 정부가 굳이 로또주택을 제공하는 이유는 우리의 품앗이 문화, 계 문화에서 찾아볼 수 있을 것 같다. 계원들이 모여 한 사람에게 목돈을 몰아주어 편익을 제공해주는 것과 같이 주택시장의 참여자, 여기서는 수요자(수분양자 및 예비분양자)들이 청약대금을 마련하여 정부에게 제공해주고 정부는 이를 기초로 주택을 짓고, 일종의 뺑뺑이를 돌려 운 좋은 사람에게 주택구입의 기회를 주는 것이다. 물론 이러한 단점을 보완하기위해 청약가점제를 실시하지만, 청약가점제의 선정기준이나 그 방식이 아직도 모호하다. 특히 소득변수에 대한 개발이 필요(손재영・김재환, 2009)2)하다고 할 수 있는데, 가점제에 의하면 소득보다는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입기간이 주된 측정대상이기 때문이다.
이상에서 살펴본바와 같이 보금자리주택의 가격결정구조에 따른 개발이익은 앞서 제시한 인근 중고주택과의 가격상한제에 의한 신규주택의 가격차이를 초기분양자가 모두 흡수한다는 것과 또한 양호한 입지에 따른 기반시설의 효과(양의 외부효과) 등으로 그 수혜를 받는다고 정리할 수 있다. 물론 정부는 전매제한 등을 두어 철저히 개발이익을 환수한다고 하지만, 과거의 경험으로 미루어볼 때 이들의 효과는 미비할 것으로 보인다. 본격적인 청약이 시작되었고, 곧 있으면 청약에 당첨되신 수혜자분들이 나온다. 이분들에게 미리 축하한다는 말씀을 전한다. 역시 사촌이 땅을 사면 배가 아픈 거 같다. 그게 바로 사람의 본능이다. 이러한 본능을 잘 부추겨주는 정부의 주택공급방식이 그저 경이로울 뿐이다.
