부동산의 포트폴리오 구조를 형성하고 있는 여러 유형들 가운데 우리가 익숙한 자산의 형태는 주택일 것이다. 특히 아파트와 주상복합아파트의 경우는 모든 국민들의 관심의 대상이기에 충분하다. 또 하나의 큰 자산으로 오피스를 들 수 있다. 흔히들 오피스라고 하면 일반적인 Industrial Sector에서 다루어지는 것쯤으로 생각한다. 하지만 그 내막을 들여다보면 이제는 아파트와 주상복합 외에 우리가 큰 관심을 가져야 할 대상이라는 것이다. 먼저 오피스를 이해하기 위해서는 서울시의 업무권역을 중심으로 알아보자.

크게 서울의 업무권역을 도심권역, 강남권역, 여의도권역으로 구분하여 최근에는 분당권역과 상암DMC권역으로 분류한다. 도심권역(Central Business District,CBD)은 서울에서 계속 지속되어온 최대 규모의 오피스 권역으로 1960년대 종로, 을지로, 신문로 일대에 설립되어 오랜 역사를 갖고 있으며, 지하철 등의 인프라가 가장 먼저 갖춰지게 되었다. 도시권역(CBD)은 오늘날 외국계기업과 대기업이 가장 선호하는 지역으로 외국계기업의 한국지사, 대기업 본사, 대사관, 정부기관 등이 위치하고 있으며 업무시설 중에서 가장 높은 임대표 수준을 형성하고 있다. 강남권역(Gangnam Business District,GBD)은 1980년대 중반 이후 도심권역과 여의도 권역보다 비교적 많은 공급이 이루어지면서 서울 대형 오피스의 주된 신규공급지의 역할을 해왔다. 강남대로와 테헤란로를 중심으로 발달한 강남권역(GBD)은 IMF이후 임대료가 급상승하며 가파르게 성장하였다. IT관련 업종을 중심으로 발달하기 시작하여 일부 대기업의 본사가 강남으로 진출하며 비약적인 발달을 이루었다. 다른 권역에 비해 건물의 준공시기가 오래되지 않아 고급오피스의 비중이 높은 편이다. 주요 특징으로는 업무 및 상업시설이 혼재되어 있으며 인근에 고급 배후주거지도 위치하고 있어 유동인구가 많고, 도로의 가로구획 정비가 잘 되어 있어 타 지역에 비해 교통 혼잡의 빈도가 높다. 여의도권역(Yeouido Business Distrit,YBD)은 1970년대부터 개발이 시작되어 1980년대 후반부터 본격적인 개발이 진행되었다. 세 권역 중 가장 늦게 개발되었지만 도심권역에 비해 비교적 빠른 시간에 주요업무지역으로서 자리 잡았다. 세 권역 중에서 임대료가 가장 낮게 형성되어 있으며, 주로 증권.보험 등의 금융관련 업종이 위치하고 있다. 기타 분당의 정자역, 서현역 등 지하철역세권을 중심으로 형성되어 있으며, 상암동에 개발 중인 DMC(Digital Media City)를 중심으로 오피스군을 형성하고 있다.

우리가 오피스에 집중해야 하는 이유는 과거 IMF이후의 국내에서 벌어진 일들을 생각하면 된다. 역삼동에 있는 스타타워(현재 강남파이낸스센터)를 론스타가 2001년에 현대산업개발로부터 6,000여 억원에 매입을 했다는 발표가 있었다. IMF 여파로 미분양이 속출하면서 현대산업개발이 현금확보를 위하여 스타타워를 매물로 내놓았으나 상당 기간 매수자를 구하기가 어려웠다. 론스타가 스타타워를 인수했다는 소식이 돌자, 국내 부동산전문가들은 너무 비싼 가격으로 매수했다고 어리둥절한 표정을 짓기 바빴다. 게다가 론스타는 빌딩 구입 이후 너무 높은 임대료를 책정하여 상당 기간 공실률이 높았다. 시간이 점차 지나면서 론스타가 투자에 실패했다는 평가가 시장에 나왔다. 하지만 론스타는 당장의 공실률을 줄이기 위해 임대료를 저렴하게 책정하지 않고 계속해서 비싼 임대료를 내고도 입주할 수 있는 기업을 유치하기 위해 노력했으며, 이에 따라 비싼 임대료를 지불할 수 있는 기업이 입주함에 따라 건물의 가치가 상승하게 되었다. 결국, 론스타는 2004년 스타타워를 싱가프로 투자청(GIC)에 9,000억원 대에 매각했고 투자자금의 상당부분을 국내 금융기관에서 차입했던 론스타는 3년반만에 실제 투자자금보다 두세 배 많은 큰 시세차익을 얻게 되었다. 개인은 물론 국내 건설사들도 아파트 건설에만 관심을 갖는 사이 서울의 대형오피스의 절반이 외국인 소유로 바뀌고 있다. 그렇다면 과연 서울의 오피스 가격이 치솟는 이유는 무엇일까? 첫째, 건설사들이 오피스를 건설해야 할 상업부지에 주상복합아파트 공급에만 현안이 되어 있어서이다. 외국의 경우, 도심 상업용지에는 대체로 오피스가 건설되고 있지만 국내 건설사들은 분양을 통해 일시에 수익을 올리기 위하여 주상복합아파트에만 사업을 집중하고 있어 장기적으로 공급의 부족으로 인하여 오피스의 가격이 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 둘째, 산업구조의 중심이 과거의 제조업에서 정보통신, 법률, 컨설팅 등 사무실 수요가 많은 사업으로 바뀌고 있다. 과거의 제조업 중심시대에는 공장이 산업 인프라였다면 이제는 사무실이 산업 인프라인 시대로 변화된 것이다.

경제가 발전할수록 사무실의 수요는 증가하지만 서울은 사무실을 지을 땅에 아파트만 대거 짓고 있어 오피스 가격이 오를 수 밖에 없는 구조를 갖고 있다. 최근의 외국계 부동산컨설팅회사에 따르면 국내의 대형 오피스의 매매가 빈번히 이루어지고 있으며, 아울러 지속적인 공급계획이 많아 수요에 탄력적으로 대응할 수 있다고 한다. 오피스가 많이 건설된다는 것은 일자리가 많이 창출됨을 의미한다. 아울러 이러한 기회에 더 이상 아파트 투자에 따른 수익보다 이제는 오피스 투자에 대하여 많은 관심을 가져볼 만하다고 판단된다.