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구 분 |
부동산투자 |
부동산투기 |
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주체면 |
실수요자의 행위 |
가수요자의 행위 |
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대상 |
항구적 용도의 자산 |
미성숙지(잡종지,농지,임야) |
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목적 |
정당한 이익 거래 |
양도차익 획득 |
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거래가격 |
시장가격(정상가격) |
투기지역 |
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이용?관리의사?부가가치 창출 |
있음 |
없음 |
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구입면적 |
이용관리 가능면적 |
필요량 이상 |
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보유기간 |
장기 |
단기 |
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안전성 |
합리적인 안전성 |
상당한 위험부담(도박심리) |
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정책방향 |
정책적으로 조장되고 촉구되는 대상 |
직?간접으로 규제되거나 억제되는 대상 |
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00 공인중개사 학원 교재 | ||
한 학원에서 부동산투자와 부동산투기에 대한 여러 가지 측면에서 비교를 해놓고 있다. 물론 공인중개사 시험을 잘 치루기 위한 지극히 시험용 구분이라고 할 수 있겠지만, 얼핏 보면 이 구분에는 상당한 오해와 미신이 존재한다. 두 가지 구분을 놓고 본다면 결국 투기는 아주 못된 짓, 다시 말해 해로운 것으로 종결이 나고 있다. 이에 대한 구분을 해보자.
우선, 투기와 투자에 대한 구분을 하기에 앞서, 일반재화와 부동산이라는 재화는 다른 속성을 지니고 있는 것인지에 대한 개념부터 정립하여야 한다. 토지와 주택을 연구하는 학자들, 대게 경제학을 전공한 사람들은 토지와 주택을 놓고 여러 가지 이견이 대립한다. 여기서 토지와 주택을 부동산이라는 하나의 재화로 보자. 학자에 따라 부동산은 인간의 노력적인 산물이라기보다는 태초부터 존재했다는 점과 사람들이 상호 어울려 살기에 여기서 의도하지 않더라도 나타나는 여러 외부불경제 효과 등으로 일정부분 정부의 간섭과 규제가 필요하다는 점, 그리고 인간의 기본적 생활인 의식주에 해당하기에 이를 공유재로 놓고 보는 견해가 있다.
이와는 반대로 부동산 역시 인간의 노력, 그 해당 목적부동산을 얻기 위해 돈이나 시간, 기타 여러 부수적인 노력의 결과로 개인의 소유가 된다는 점과 그리고 인간의 기본적인 의식주이지만 ‘문만 걸어 잠그면’ 타인으로부터 배제할 수 있다는 속성에서 사유재로 본다. 이상의 논의로부터 필자는 부동산을 사유재로 놓고 보겠다. 사유재로 본다면 부동산은 일반재화와 다르지 않다. 즉, 부동산은 일반재화이다. 여기서 부동산 투기는 해롭고, 부동산 투자는 해롭지 않다는 그런 일종의 미신으로부터 건국대 이춘섭 교수님의 예는 명쾌한 근거를 제시해주고 있다.
우선 ‘투기를 양도차익만 챙긴다’라고 놓고 보자. 그렇다고 오직 부동산만이 가만히 앉아서 양도차익만 챙기는 것은 아니다. 어느 해에 쌀농사가 풍년을 이뤄 쌀가격이 저렴해졌고, 또한 도매업자가 다음해에는 흉년이 들것을 예측하고 창고에 많은 양의 쌀을 사두었다. 도매업자의 예측과 맞게 그 다응해에 흉년이 들어 도매업자는 상당한 마진을 남기로 쌀을 팔았다. 이것이 투기인가? 이와는 달리 다음해에 풍념이 들어 그나마 창고에 있는 쌀마저 남아돌고, 썩어가고 있다. 이 넘치는 쌀을 사회에 기부한다. 이것은 사회적으로 이로운 일인가 ? 실상 이것은 사회적으로 아주 해로운 일이다. 전자의 경우, 흉년을 예측하고 쌀을 사들여 이에 대한 상당한 마진을 남기고 쌀을 팔아서, 평상시보다 많은 돈을 벌었다고 우리는 도매업자를 욕할 것인가? 여기서 도매업자는 굶어죽을 수 있는 상태에서 벗어나게 한 점에 있어서 투자의 순기능을 한 것으로 볼 수 있다. 물론 형평에 따라 도매업자가 돈을 많이 번 것에 대해서는 부차적인 문제이다. 반대로 후자의 경우, 도매업자가 예측을 잘 못하여 투자금액의 큰 손실을 보았다. 이러한 손실은 개인에게 있어서 엄청나게 고통스러운 일이다. 이거야 말로 국가가 내릴 수 있는 벌보다 훨씬 강력한 벌인 것이다.
여기서 우리는 샤뮤엘슨의 정의를 새겨 볼 필요가 있다. ‘투기꾼이 사회에 공헌하는 한 돈을 벌고, 투기꾼이 사회에 해를 끼치면, 먼저 투기꾼이 망한다.’ 돈벌이는 타인에게 기여를 하였다는 것이고, 그 대가가 돈벌이인 것이다. 샤뮤엘슨은 투기라는 것에 그 내용을 적용한 것이다. 즉, 일반재화에 있어서도 투기는 이로운 것이라 할 수 있다. 앞서 정의한 부동산도 일반재화와 같은 것이고, 이와 같은 논리가 적용된다. 따라서 부동산 투기는 해롭지 않다. 즉 이로운 것이다. 도매업자의 예와 같이 풍년이 들 것인지, 흉년이 들 것인지에 대한 예측은 시장경제에서 할 수 있는 일들이다. 또한 이러한 예측을 정부가 하는 것보다 개인의 노력과 돈이 투입된 것에 따라 예측의 강도나 적중성은 달라진다. 광화문의 교보문고는 정부가 예측하여 제시해서 만든 것이 아닌 것처럼, 이렇듯 개인의 돈벌이는 결국 사회를 이롭게 하는 기능을 하고 있다. 이는 돈벌이를 목적으로 하는 부동산학에서도 예외는 아닌 것이다
