그렇다면 재건축에 대한 그릇된 정서적 반응에는 무엇이 있는지 생각해보자.
첫째, 지어진지 20년 밖에 안 된 주택을 헐어내고 새로운 주택을 짓는 것은 자원의 낭비로 이는 사회적 비용의 증가를 유발한다는 것이다. 따라서 시기규제나 안전진단평가를 강화하여 재건축을 억제하게 되었다. 우리가 여기서 주목할 사안은 자원낭비에 대한 사회적 비용이 큰지, 아니면 실제 재건축이 가능한 주택들이 토지의 집약적 이용으로 이의 효율성을 배가시키는 것이 큰지, 이에 대한 양자의 비교형량이다. 또한 20여 년 전에 지어진 주택의 공간구조는 소비자의 수요변화를 따라가지 못하고 있다. 이런 주거선호와 수요의 변화가 일시에 문제가 되는 것은 개별주택에서 자체적으로 점진적인 주택개량을 통해 충족하기 어려운 공동주택의 형태라는 점이다. 재건축은 비교적 입지가 양호한 지역에서 소비자의 수요변화에 탄력적으로 반응하여 기존의 노후화된 주택을 교체하는 과정이며, 이것이 자원낭비로 여겨져서는 안 된다.
둘째, 재건축을 허용하면 재건축아파트의 가격상승이 일반아파트의 가격도 올려 전반적인 부동산시장에 가격불안정을 초래한다는 것이다. 재건축아파트의 가격이 안정되어야 일반아파트의 가격을 안정시킬 수 있다는 것이다. 이러한 믿음으로부터 강도 높은 규제로 재건축 아파트의 가격상승을 막고자 하였다. 그런데 학계의 여러 실증연구에 의하면 실제 이들의 인과구조가 명확하지 않는 것으로 분석되었다. 현 시점의 재건축아파트의 가격은 현재의 사용가치가 아니라, 재건축 후 얻어지게 되는 신규아파트의 미래가격과 재건축비용을 고려한 순 현재가치로 거래될 수밖에 없다. 즉, 미래가격에 가장 근접한 최신주택의 가격변동에 영향을 받으며, 또한 질적으로 향상된 주택수요가 있는 지역의 재건축을 억제하면 중장기적으로 주택공급이 억제되어 이에 대한 여파로 신규주택을 포함한 일반주택의 가격을 상승시킨다. 결국 재건축 가능성이 있는 아파트 가격을 상승시키는 악순환의 고리에 놓이게 된다. 따라서 일반주택의 가격안정을 위해 재건축을 억제한다는 것은 합리성이 결여된 주장일 뿐이다.
셋째, 사회적 인프라의 확산 없이 증가된 용적으로 사회적 비용을 배가한다는 것이다. 즉, 교통 혼잡과 도시 인프라의 부재를 의미하는데, 이를 막기 위해 사업시행자에게 자기부담금을 부과한다는 것이다. 실제 부담금의 과세적 성격으로 인하여 기반시설이 양호하고 수요가 많은 지역에 재건축이 이루어지지 못해, 사업시행자는 교외지역에 주택을 건설하게 된다. 이는 결국 도시공간구조의 왜곡과 사회적 비용의 과다지출로 이어진다.
넷째, 개발이익분배의 문제이다. 재건축의 경우는 현 주택소유자인 조합원과 건설비용을 조달해 올 일반분양자, 건설사, 조합원대표로 구성되어 있다. 실제 이들 개발이익의 분배에 있어 어느 일방적인 귀속문제로 인하여 실제 마찰이 많았다. 따라서 정부가 개발이익의 귀속문제를 공유의 형태로 환원한다는 것이다. 이에 따라 앞서 제시한 부담금과 임대주택의 공급규정 등과 같은 환수차원의 제도들이 도입되었다. 하지만, 재건축도 민간의 영역에서 이루어지는 사적재화라는 점에서 참여자들의 자산에 대한 수익률에 민감하게 반응하게 된다. 수익률 계산에 있어 여러 변수들 중 가장 불확실한 정책적 변수로 인하여 개발위험은 높을 수밖에 없다. 따라서 이러한 고위험에 대한 정당한 보상이 실제 기대수익률로 보장되어야 한다. 이러한 논의는 개발이익을 정량적으로 계산하기 위해서는 사전 기대수익률의 개념에 보다 깊은 고찰이 필요하다.
지난 정부부터 줄기차게 제시되었던 재건축에 대한 논란은 특히 국민의 정서적인 차원에서 이루어져 이에 대한 규제책들이 제시되었던 부분이 많다. 이는 실제 토지의 집약적 이용을 통한 최대유효이용에 입각하여야 할 사안들이 여러 정서적 기준에 따라 이뤄졌다고 해도 과언이 아니다. 이제 사회적 필요성에 대한 그릇된 기준을 과감히 탈피하여야 한다. 또한 현행 정책에 대한 정당성을 다시 한 번 검토하고 불필요하고 부작용만 남발하는 정책은 폐기하여야 한다. 이를 통해 국지적 차원에서 다루어졌던 문제에서 수도권 전체의 공간구조를 보다 효율적으로 개선하는 방향으로 진행되어야 한다.
