주택도 일반재화와 같이 시장 내에서의 수요와 공급에 의해 가격이 형성되며, 이를 기초로 거래가 이루어진다. 물론 주택이 갖고 있는 특수성으로 인하여 여러 논의가 발생하지만, 이제는 여론이나 주변 사람들의 의식수준을 짐작해보아 주택도 일반재화와 거의 같다는 합의가 이루어진 것 같다. 주택시장도 여러 재화시장과 마찬가지로 크게 신축주택과 중고주택으로 구분한다. 특히 신축주택에서는 분양가상한제와 같은 생산조달원가 등에 규제 등이 주된 이슈꺼리지만 재고주택의 경우는 물리적인 노후화 정도에 따른 재건축문제가 당면 이슈이다. 특히 가치의 여러 측면에서 사용가치와 투자가치의 차가와 자가수요의 구분에서 나누어지듯 헌집가격이 새집가격보다 가격변동이 심하게 요동치고 있다. 유난히 심한 가격변동은 재건축에 대한 부정적인 인식을 확산하지만, 실제 주택시장을 구성하고 있는 이해관계인의 하나인 일반소비자의 입장에서 부정적인 인식보다는 불확실한 상황에서 선택의 여지가 더 명확해질 수밖에 없는 이유가 있다. 그 이유를 살펴보자. 첫째, 재건축 주택의 구입은 조합원의 자격취득과 같아서 향후 재건축 시 새 아파트를 사전에 확보한다는 것이다. 재건축 대상 주택은 20년 이상이기에 최근의 인근환경에 비해 열악한 입지를 차지하고 있다. 물론 인근환경에 비해 열악한 입지환경이지만, 현재시점에서는 주거환경과 교통상황 등이 성숙한 곳이다. 특히 기존 구도심에서는 택지확보 등이 원활하지 않기에 일반적인 신축을 통하여 주택을 구입하는 것은 어려운 현실이다. 재건축의 경제원리는 조합원(재건축 대상 주택 소유자)의 대지지분과 일반분양자(청약 등을 통한 신규분양자)의 건설대금의 맞교환으로 이루어진다. 특히 일반분양자의 입장에서는 청약 등을 통하여 주택을 분양받기에 실제 조합원보다 그 경쟁이 치열하다. 이러한 경쟁으로부터 좀 더 쉽게 주택을 얻기 위해서는 재건축 주택을 구입하는 것이 보다 간편한 방법이다. 둘째, 주택의 여과과정측면에서 넓은 평형대가 필요한 시기가 있다. 사회에 첫 발을 내 딛고 가정을 꾸린 후 자녀를 갖게 되는 시기로 그 만큼의 증가한 소득으로 주택여과과정을 겪는다. 이런 측면에서 재건축 주택은 평형대를 넓혀가는 대표적인 수단 중 하나이다. 물론 여기에는 개인적인 선택의 문제가 존재한다. 셋째, 시세차익에 대한 기대감이다. 시세차익이 재건축 주택이 주된 대상은 아니지만, 정부나 시민단체들이 재건축에 대한 규제를 보다 강력하게 주장하는 근거이기도 하다. 주택구입 시 주거환경의 양호성과 장래 기대수익의 보장 등은 투기수요자가 아닌 실수요자의 입장에서도 당연한 일이다. 앞서 언급한 재건축 주택을 통하여 신축주택을 쉽게 분양받을 수 있는 권리, 넒은 평형으로의 주거이동, 그리고 시세차익의 기대감 때문에 소비자로 하여금 큰 매력을 지니게 된다. 그렇다고 재건축 주택이라고 모두 시세차익이 발생하는 것은 아니다. 부동산이 갖고 가장 큰 특징인 위치의 고정성(부동성)으로 하여금 양호한 입지를 취하고 있는 지역에서의 가격변동성이 크지만, 사실 그렇지 못한 지역도 많다.
결국, 재건축 주택에 대한 소비자의 선호도는 단순히 시세차익에 대한 투기수요로만 생각하기에는 그 근거가 희박하다. 그렇다고 재건축 주택의 가격상승이 당연하다는 것은 아니다. 단지 그 원인을 시세차익만 노리는 투기수요로만 생각하지 말자는 것이다. 이는 일반소비자들이 항상 갖고 있는 재화의 가치기준에 대한 판단이며, 이를 통하여 상호간의 자발적인 거래가 이루어지고 있기 때문이다. 정부나 시민단체들이 문제 삼고 있는 시세차익의 측면도 희소성(입지의 차별성)을 갖고 있는 재화라는 관점에서 생각하면 규제의 대상으로만 생각했던 근시안적인 사고를 벗어날 수 있지 않을까 싶다.
