전세대란의 원인은 크게 가을철 이사수요의 증가, 주택공급물량의 감소, 재개발. 뉴타운 사업 이주 수요의 증가 등 여러 복합적인 원인들이 작용한 결과로 볼 수 있다. 먼저, 언론의 경우 공급부족을 전세값 폭등의 최대 원인으로 지적하고 있다. 지난 8월 27일 정부가 발표한 보금자리주택 공급계획이 이에 대한 대안으로 모색되고 있지만, 이는 전세대란의 근본적 원인은 아니라는 주장이 있다. 전세대란이 강남지역의 동시다발적인 재건축으로 인한 전세물량 부족에서 시작되어 주변지역으로 확산되며, 결국 이것이 다시 집값의 상승으로 이어지고 있다. 또한 재건축 규제가 많이 풀려 추가 이익에 대한 기대심리가 집주인들의 전세값을 올리려는 심리로 연결되고, 이에 대한 경기회복에 대한 기대 역시 강남, 서초, 과천 등의 부동산거품을 인근 서울지역으로 확산시키는 요인이라는 것이다.
지금까지의 주택가격은 주택의 공급부족에 따른 초과수요의 원인에서 가격상승이 이루어져 왔다. 하지만 전세의 수요는 일반적인 매매의 수요와는 다른 시각으로 다루어져야 한다. 특히 전세수요라는 것은 당장 이사를 가야하는 실수요를 뜻하며, 규제완화 등에 따른 공급물량확대로는 해결하기 어렵다. 또한 가을철 전세대란이 실제로 일어날지의 여부도 단정하기는 어렵다. 물론 향후 2~3년 내 주택 수급불균형에 대한 우려가 있기는 하다. 또한 전세대란과 연관되어 여론 등에서는 전세가격이 급상승하여, 실제 전세수요자가 이를 감당할 바에는 대출을 통하여 주택을 구입하기 위하여 대출수요가 증가하고 있다고 한다. 물론 상식적인 차원에서 고가의 전세금을 지불할 바에야 향후의 자본이득의 이점이 있는 매매수요자가 되는 것이 타당할 것이다. 물론 대출 등에 따른 금융비용의 지불을 감당할 수 있는 경우에 한해서다. 여기서 생각해 볼 문제는 지금의 전세대란이 주택가격의 상승원인으로 과연 순기능적인 면에서인가 이다. 여기서 말하는 순기능적인 면이라는 것은 인근지역의 개발호재, 커뮤니티의 성숙 등을 말한다. 하지만, 지금의 전세대란은 재개발 및 뉴타운 사업에 따른 대규모 이주수요를 충당할 수 있는 중고주택의 부족현상이다. 단지, 일시적인 수요증대현상으로 전세금이 상승할 뿐이다. 재개발 및 뉴타운사업의 완공에 따른 이주로 인하여 중고주택의 재고량은 또 다시 그 전의 상태로 돌아가게 된다. 그렇다면, 결국 전세대란의 원인으로 집값상승을 생각할 수 있는가?
일반적으로 사람들은 매매가격이 상승하기 때문에 전세가격이 오른다고 생각한다. 하지만 이는 잘못된 생각이다. 결론부터 말하자면 전세가격이 상승하기 때문에 매매가격이 오른다는 것이다. 물론 이는 닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐의 문제처럼 보인다. 우리가 주택의 가치를 크게 사용가치와 투자가치로 놓고 생각한다면 쉽게 이해할 수 있다. 전세의 경우는 사용가치의 측면에서 목적부동산의 거주기간동안의 주거에 따른 효용을 누리는 것이며, 이에 대한 급부와 반대급부차원에서 전세금과 목적부동산의 공간을 제공받는 교환의 경제이다. 또한 매매의 경우는 사용가치와 투자가치 양자의 측면을 갖고 있다. 사용가치의 측면에서는 계약의 상대방으로부터 매매대금을 통하여 목적부동산을 사용할 수 있는 권능을 부여 받게 된다. 이런면에서는 전세자와 별반 차이가 없지만, 수익과 처분의 권능에서 향후의 시장상황변화에 따라 주택가격의 상승기에서는 자본이득을 하락기에서는 자본손실을 얻게 된다. 현재의 주택매매형태에 대한 실증분석결과 전세가격 상승이 매매가격을 상승시킨다는 결론을 얻게 되었다. 이는 주택의 사용가치가 투자가치에 영향을 미친다는 것이다. 하지만 우리가 알고 있는 상식적인 차원에서는 주택을 소유하고 있는 집주인이 여분의 주택을 임대할 경우, 임대될 만한 전세가격에서 주택을 임대하는 것이 아니라, 주변지역의 아파트 매매가를 기초(기대심리 등의 작용)로 전세가격을 책정하였기에 매매가격의 상승이 결국 전세가격을 상승하게 된다는 결론(이는 토지소유자가 개발업자에게 토지를 매도시, 현 상태에서 팔릴만한 가격에서 매도가를 정하는 것이 아니라, 그 지역에 아파트가 모두 건설되었을 경우를 가정하여 인근지역의 신축아파트의 분양가를 기초로 정해는 것과 같은 원리이다)을 얻은 것이다. 하지만 이는 잘못된 생각이다. 이러한 집값 상승의 기제를 이해한다면 전세대란의 문제로 인한 주택매매시점을 충분히 파악할 수 있다. 아울러 전세가대비 매매비율로 그 지역의 주택가격의 상승여력도 살펴볼 수 있다. 가령, 매매가가 10억인 아파트에 전세가가 2억이라면, 즉 20%의 전세금으로 목적부동산에 거주할 수 있다면, 이 아파트는 앞으로도 주택가격의 상승여력이 있는 것이며, 이와는 반대로 매매가가 5억인 아파트에 전세가가 2.5억이라면, 즉 50%의 전세금으로 목적부동산에 거주할 수 있다면, 이 아파트는 투자가치보다는 사용가치적인 측면에서 주택가격 상승여력이 적다고 볼 수 있다.
전세대란이라는 것은 결국 시장이 만든 결과의 현상이며, 아울러 그 내면에 숨어있는 집값 상승의 기제를 이해한다면 소비자의 입장에서 매매의 시점을 충분히 파악할 수 있다. 이는 주택이라는 상품도 일반 재화와 같은 속성을 지니고 있기 때문이다.
