좀 더 이야기의 범위를 개념적인 차원에서 생각해보자. 집이 부족하다는 것은 절대량의 부족이 아닌 지역적인 소요량의 차이에서 발생한다. 즉, 집이 부족한 지역과 넘치는 지역이 공존한다는 것이다. 다만 이러한 지역을 부동산의 특성인 부동성으로 인해 상호간 바꾸지를 못하기에 어느 지역의 집값이 비싸고 어느 지역은 집값이 상대적으로 싸게 된다. 우리는 여기서 집이 부족한 지역, 집을 필요로 하는 계층에게 공급되어야 하는 최소한으로 요구되는 주택필요를 주택소요(Hosing Need)라 한다. 이는 정부의 역할이 중요한 것으로 사회적, 정책적인 책임으로 주택시장에 관여할 필요성이 있다. 주택소요라는 것은 일정수준 이하의 주거수준에 거주하는 사람들에게 요구되는 주택의 양과 질을 의미하는 것이다.

하지만 수요(Demand)로 개념을 확장하면 그 의미는 달라진다. 경제학에서 말하는 수요라는 것은 구매력을 갖고 있음을 뜻한다. 정부가 청약을 통하여 주택을 제공하는 것도 주택을 구입할 수 있는 무주택자를 대상으로 보고 있다. 물론 민간건설사도 수요의 개념을 사용한다. 수요의 변화는 소득과 밀접한 연관을 갖고 있다. 이는 점차 중대형 주택으로 교체수요를 유발시켜 주택의 규모는 더욱 차이가 난다. 지불의사, 지불능력에 따라 면적, 지역, 유형이 상이해짐을 뜻한다. 이는 소요와 구별되는 특성이다. 또 하나의 개념인 선호(Preference)는 수요의 성질을 공통적으로 갖고 있으나, 구매력과는 거리가 멀다. 이는 단순한 욕구(Desire)의 차원이다. 단순히 넓은 집에 살고 싶다, 근사한 집에 살고 싶다와 같이 희망사항이 포함된 개념이다.

그렇다면 우리나라의 주택정책은 어떻게 이루어져야 하는가? 최소한 주택소요의 대응과 함께 다양한 수요와 선호에도 중점을 둬야한다. 최저 수준의 주택이 필요한 가구와 더불어 다양한 기능을 갖춘 주택을 필요한 가구수도 그 만큼 증가하였다. 정부의 역할도 변해야한다. 소요에 대응하는 최저주거수준의 주택을 필요시점까지의 안정적 공급과 시장을 통한 가격의 조정과 질적 개선이 가능한 환경을 조성해줘야 한다. 정부의 역할범위는 어디 까지나 소요량의 차원에서 주택자원의 배분적 형평성의 목적을 달성하기 위해 치중하며 저소득층과 도움이 필요한 계층을 위한 임대 위주의 공공주택을 다양한 지원과 보조를 해주면 된다. 반면에 수요와 선호에 있어서는 민간에게 맡겨두는 것이 바람직하다. 그래야 수요에 민감하게 탄력적으로 공급이 이루어지기 때문이다.

우리의 공공과 민간의 주택공급 비중은 대략 2 : 8 정도의 비율로 민간의 비중이 월등히 높다. 주택의 질적 관심이 증가하면서 민간부문의 비중이 높다는 것은 향후 시장의 흐름과도 같이한다고 볼 수 있다. 하지만 시중의 주택가격을 낮춘다는 이유로 민간부문의 역할을 제한하고 있다. 이는 오히려 수요와 선호의 고려에 반하는 정책의 기조이다. 주택에 대한 수요와 선호가 다양해지고 있다. 이제는 주택도 맞춤식 생산으로 소비자의 욕구를 반영해가고 있는 추세이다. 또한 독신가구의 증대와 라이프사이클을 반영한 인구․구조적 특성을 반영해보면, 주택정책의 변화가 필요하다. 단순한 공급의 범위에서 질적 특성을 반영한 변화가 필요한 시기이다.