첫째, 초고층개발을 통해 금융기관 및 IT관련 기업의 유치이다. 해당국가에서 랜드마크 성격을 갖는 빌딩을 개발하면, 자연스럽게 외국기업들이 몰려 들 것이라는 생각이다. 둘째, 대표성을 갖는 초고층빌딩을 개발하여 관광객을 유치하고 지역상권 활성화의 도모이다. 특히 지자체장들은 랜드마크를 숙원사업으로하여 프로젝트를 추진하려고 한다. 셋째, 초고층건물은 용적률을 높인 만큼 그 만큼의 건폐율을 낮추어 녹지를 확보할 수 있다는 것이다. 이러한 것은 재건축아파트의 고층화도 마찬가지로 적용된다. 하지만 주거용 건물을 개발하면 지역경제의 기여효과가 업무 및 상업용 건물만큼의 성과는 얻을 수 없다. 녹지확보의 측면에서 서울의 고층주상복합아파트는 지역민이나 외부인에게 녹지를 개방하는 것이 아니라 그 커뮤니티멤버에게 개방 하여 이를 통한 공적인 효과는 극히 미비하다.

우리의 경우, 초고층개발을 위하여 해당관공서의 허가를 얻기 위해 분주히 움직이지만, 실제 사업의 이루어져 공사가 진행되는 경우는 부산 롯데월드뿐이다. 대부분의 사람들이 초고층개발이 이루어지지 않는 것을 인허가의 문제와 지역민의 반발 등으로 보고 있다. 하지만 실제, 초고층개발이 어려운 이유는 수익성의 문제이다. 개발업자들은 초고층으로 지을 경우, 막대하게 들어가는 건축비를 보충할 정도의 많은 임대료를 지불할 수 있는 기업의 유치(금융,증권,법률,컨설팅 등 고부가가치 서비스회사)인데, 우리의 경우 실제 이런 분야의 기업들이 충분치 못하기 때문이다. 그렇다고 초고층이 지어진다고 외국의 기업들이 몰려오는 것도 아니다.

또 하나의 문제는 국내 개발사들의 경험부족도 있다. 초고층의 특성상 큰 수요가 필요하기에 이들의 수요를 집객할 수 있는 기능이 관건이다. 그래서 초고층개발은 오피스, 호텔, 쇼핑센터, 테마시설 등으로 지어야 시너지를 극대화할 수 있다. 하지만 상기의 시설들은 수요의 예측도 어렵고, 그렇다고 공급을 하면 수요가 저절로 생기는 시설이 아니다. 그래서 개발사들은 주로 리스크로부터 비교적 자유로운(3년 기간 정도의 예측력과 리스크 관리능력) 주택사업에 중점을 두고 있는 것이다. 이는 주상복합이라고 지어 놓은 시설을 보면, 오피스나 상업기능을 축소하고 아파트의 포션을 높게 잡은 것을 봐도 쉽게 알 수 있다. 물론 개발사업에 펀딩을 제공해 줄 수 있는 투자자의 부재도 문제이다.

그렇다면 우리는 초고층개발에 대하여 어떠한 재인식이 필요한가?. 초고층이 갖는 상상속의 매력보다는 실제 여기에 집어넣을 수 있는 컨셉와 콘텐츠를 강화하여야 한다. 개발사업을 진행하기 전에 그 개발사업이 갖고자 하는 목적을 사람들의 머리속에 쉽게 심어주기 위하여 컨셉을 정한다. 물론 이러한 컨셉은 그 개발사업에 채어질 콘텐츠를 기초로 이루어진다. 그렇다면 초고층개발에 있어서 컨셉과 콘텐츠는 무엇이 관건인건가. 바로 해당지역에 기여를 할 수 있는 경제성의 뒷받침과 단순히 초고층을 통해 그 속에서 생활하는 입주사들이 아닌 시민과 함께할 수 있는 공간의 연출이며, 이는 결국 사회·문화적 접근을 통해 가능하기 때문이다. 초고층이라는 수단은 이러한 목적을 수행해주는 하나의 수단일 뿐이다. 실제 초고층개발이 성공한 나라들을 보아도 이러한 컨셉을 기초로 이루어졌다.

정리하자면, 시민의 사랑과 관심을 받을 수 있는 랜드마크의 상징성이다. 이는 시민들의 접근보장, 다양한 이벤트를 통한 문화적 기능의 강화로 빌딩이 갖는 문화성을 강화해야한다. 또한 수익성에 현안이 되기보다는 공익성을 보강하는 쪽으로 그 기능을 둔다면 부동산의 자산가치도 높일 수 있다. 일본 동경에 있는 롯본기힐스의 경우 미술관을 설치하고 전통정원을 만들어 시민들에게 개방하여 공익성의 효과를 톡톡히 보았다. 공익성의 확대는 사회적 논란을 무마시켜주는 중요한 역할을 한다.

앞으로 초고층에 대한 관심이 더욱 높아질 질 것이다. 이는 시대가 갖고 있는 물리적인 기능, 역사적 기능, 미래를 향한 도전으로 이어지기 때문이다. 초창기에 있는 우리의 초고층 개발이 어떻게 전개될 지는 여러 국가들의 사례를 통하여 관찰하고 우리의 특성을 살릴 수 있는 방안이 모색되어져야 한다